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版权:原创标记本站原创 星级:★★★★★5.0 级别:精品论文范文 范畴:硕士学位论文 论文范文编号:fanwen022103 期刊发表:专业期刊 全文字数:10000字 投稿作者:pdwkvl 审稿编辑:专家学者 阅读次数:11405

主要论述了房地产法论文范文相关参考文献文献.

房地产法论文范文

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第一篇房地产法论文范文参考:中国房地产法律制度的经济学分析

房地产行业是我国市场经济的重要支柱性产业,影响着与房地产相关行业的经济发展和命运.法律制度是市场经济健康发展的制度保障.然而,我国房地产行业的规制主要靠政策的调整来完成,具有短期效应和不稳定性特点.房地产法律制度的整体构架虽然已经建立起来,但涉及的部门法规条例等方面存在的相互矛盾和制度盲区.因此,对房地产法律制度进行分析具有重要的现实意义和理论意义.

房地产法律制度从房地产行业流程上讲,包括土地管理法律制度、房地产开发用地法律制度、城市房屋征收管理制度、建筑法律制度、房地产流转制度、房地产 服务制度、房屋登记管理制度、物业管理制度和房地产税费制度等.其中,土地管理法律制度、房地产开发用地与城市房屋征收管理制度、物业管理制度和房地产税费制度是房地产法律制度的核心链条.本文主要从以上四个方面对我国房地产法律制度做法经济学的分析,提出我国房地产法律制度存在的弊端,并在充分借鉴国外房地产法律制度的基础上提出了具有中国特色的房地产法律制度构建和完善.

第二篇房地产法论文样文:土地征收中的被征收人权利保护研究

本文的命题是“加强土地征收中的被征收人权利保护要求土地征收权去商业化”.

为了论证该命题,本文在总体上采用了递进式的逻辑框架.首先分析了被征收人需要保护的权利种类;然后在介绍被征收人权利保护的历史变迁的基础上,简要地分析了被征收人权利保护上的进展,详细地分析了被征收人权利保护上的不足;接着提出并论证了被征收人权利保护不足的根源在于土地征收权的商业化;进而提出并论证了土地征收权去商业化的必要性和可行性;最后分析了土地征收权去商业化后加强被征收人权利保护的具体制度完善对策.

当前学者对导致被征收人补偿权保护不足的原因有争议,存在着产权说、市场说、程序说和政府单方定价说.事实上,当前学者所认为的原因都是导致被征收人补偿权保护不足的直接原因之一,这些原因之间并不是相互冲突的关系,而且这些原因并不是导致被征收人权利保护不足的深层次原因.深层次原因在于土地征收权的商业化.所谓土地征收权商业化是指土地征收申请人在运用土地征收权的过程中能够获得经济利益的现象,在我国当前,体现为地方政府低价征地高价卖地,可以获得巨额的土地增值收益.为了实现土地征收权的商业化运作,就需要产权不清,保护不足,就不能让农村集体土地自由流转,形成市场价格,按照市场价格给予补偿,也不能规定完善的程序责任,捆住地方政府的手脚,妨碍其运用土地征收权,当然就会出现大量的程序违法现象.土地征收权的商业化不仅是被征收人补偿权保护不足的深层次原因,也是被征收人其他权利保护不足的原因.

土地征收权商业化是快速发展的压力和建设资金缺乏相结合的产物.土地征收权商业化有其思想基础和社会基础.国家缺乏土地财产权保护意识,为国家制定低价征收农民土地的政策提供了思想基础,农民缺乏土地财产权保护意识则为国家贯彻实施该政策提供了思想基础.补偿权与社会保障权的联结为土地征收权商业化提供了社会基础.

不过,为了加强被征收人的权利保护,土地征收权应当去商业化.土地征收权去商业化就意味着土地征收申请人必需按照被征收土地的市场价值给予补偿,不能通过运用土地征收权谋取经济利益,更不能通过低价征地高价卖地的方式谋取利润,而只能在市场失灵的时候,为了满足公共利益的需要,运用土地征收权强制性地配置土地资源.土地征收权的公共性、尊重财产性和资源配置性要求土地征收权去商业化;转变经济发展方式、缩小贫富差距、化解社会纠纷和推动中国城镇化的需要也要求土地征收权去商业化.当前,社会主义市场经济体制的建立和完善、农村土地财产权保护意识的增强、政府职能的转变和国家可以筹集土地征收权去商业化后所需的建设资金为土地征收权去商业化提供了基础.

土地征收权去商业化后,土地征收法的价值取向应当是,根据我国的国情,尽可能地保护被征收人的权利.为此,需要完善我国的土地征收法中的权利保护制度,应当做到充分地保护被征收人的知情权、完整地保护被征收人的参与权,恰当地保护被征收人的处分权,公正地保护被征收人的补偿权和有效地保护被征收人的救济权.

第三篇房地产法论文范文模板:海峡两岸不动产税制与交易法制相关问题之研究

台湾地区土地税制以地价税及土地增值税作为实现孙中山先生“平均地权”的主要工具,目标在税去地主不劳利得,防止土地投机垄断炒作与抑制地价飙涨.然而自一九五四年颁布“实施平均地权条例”迄今,虽经多次修正,不但未能达成各项土地政策目标,反而衍生出更多的问题,在其政治教条的外表下,究竟背后隐藏何种意涵?值得深入探讨.

本研究除就理论面与法规面作基础的整理比较之外,在制度面是针对一九四九年后台湾地区的土地税制变迁,以法规结构分析法作纵向的探讨,并观察土地税制历次沿革与其课税规定的演变,以了解各阶段性的特殊意涵.政府当局所实施的土地税制,在安定的“平均地权”口号下,潜藏的是一种图利地主阶级.因此,本研究主要是强调,台湾的土地税制变迁历程,是脱离理论轨道之外,而受制于历史环境中的政治经济因素,而必须从政治权力核心深入探讨.本论文另对大陆与台湾地区各种不动产税制之课税主体、课税客体(范围、对象、税基)、时机、减免优惠、税率、稽征程序等租税制度及税务行政问题,加以分析探讨,并提出改进建议,俾作为未来修法之参考.

本论文共分为七章三十节,第一章“绪论”,主要说明本论文研究之动机与目的、研究范围与方法及本文章节架构.第二章“中国大陆不动产课税与征收管理制度之规范”,本章说明中国大陆土地增值税及房屋税之规范,并就税收之征收管理与税务行政处罚听证程序加以说明.第三章“中国大陆房地产交易法制之研析”,本章首先概述中国大陆房地产法律制度,以交易制度为主,并辅以管理产权制度,并说明土地使用与住房制度的改革及探讨房地产交易之主要法令.第四章”台湾地区平均地权土地征收与新市镇开发及登记之规范”,本章包括台湾地区实施平均地权、土地征收与新市镇开发及不动产登记之规范.第五章“现行台湾地区不动产课税制度之规范”,本章包括台湾地区地价税、田赋、土地增值税、房屋税、契税制度之规范,及海峡两岸土地课税制度之比较与检讨.第六章“现行台湾地区土地税制相关问题之检讨与改进”,本章内容包括现行台湾地区土地税税基、税率、租税优惠与免征、税务法规与行政、不动产信托相关课税、自用住宅用地租税优惠、农地移转免征士地增值税等问题之检讨与改进,以及土地增值税改进方案综合评述.第七章“结论与建议”,本章内容为归纳与综合海峡两岸不动产税课,并<,WP等于3>,对大陆地区及台湾地区不动产课税之缺失检讨意见作一结论,并提出改进建议方向.

众所周知,土地之分配与利用为人类生存最重要的问题,而“住”为民生六大需求之一,因住宅为高价位财货,社会中仍有许多人极需政府或有关单位协助,始能获得最低水平之住宅服务,以解决居住问题,且让每一家庭皆有适当居住环境,亦是政府住宅政策主要遵行之目标.在政府住宅政策中租税补贴政策工具始终扮演极为重要角色,现行土地税税法为减轻自用住宅用地所有权人负担,对自用住宅用地 所课征之土地增值税采行若干优惠措施,其中包括土地税法第三十四条及平均地权条例第四十一条所规定之一生一次百分之十优惠税率及土地税法第三十五条和平均地权条例第四十四条所规定之重购退税等相关优惠措施.然随着时代变迁,现行优惠之规定标准失之过宽,在租税收入上造成政府税式支出(Tax Expenture)浮滥致税收巨额损失,在租税公平上:对所得分配造成垂直与水平不公平现象,在租税效益上:使租税产生非中立性而影响整体经济效益,形成资源的无谓损失,在租税稽征成本上:由于税法规定简单、解释令繁多,致征纳双方时起争议徒增稽征成本.为使政府税收减少损失、社会所得分配公平、社会资源配置有效率及简化稽征工作降低稽征成本,本研究探讨下述目的:(1)就租税收入而言,现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定是否会造成税收重大影响?(2)就社会公平而言,现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定是否会造成社会所得分配不均?(3)就经济效益而言,现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定是否会影响资源配置效率?(4)就稽征实务而言,现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定是否会增加稽征成本本论文根据研究探讨作成下列结论:(1)就租税收入而言,现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定会对税收造成重大影响.A.现行优惠措施(一生一次百分之十优惠税率及重购退税)过于优惠,造成税收流失.B.现行优惠措施核准自用住宅用地面积限制过宽,造成税收流失.C.现行同时 、申报自用住宅用地按百分之十优惠税率核课土地增值税未有多处限制,形成多处享用,造成税收流失,应限制多处.D.现行重购退税申请无次数限制,造成税收减少,应限制申请次数.(2)就社会公平而言,现行税法中自用住宅用地移转核课土地增值税之相关优惠规定会造成社会所得分配不均.A现行优惠措施核准自用住宅用地面积限制过宽,造成同为一生一次百分之十优惠税率,高所得者税负却相对较轻之不公平现象.B.现行同时 、申报<,WP等于4>,自用住宅用地按百分之十优惠税率核课土地增值税未有多

第四篇房地产法论文范例:划拨土地使用权制度之归整

土地依照所有权的归属与利用关系可以分为“公有公用”、“公有私用”、“私有公用”与“私有私用”四种型态,而在中国,土地的所有权属于国有,由国家及农村集体作为土地所有权的权利主体,通过国家拨发特定范围的地段,创设土地使用权的制度供各种主体利用.在1970年代晚期以前,中国是属于计划经济及私产公用的经济制度,所有产业的拥有者均为国家,所有产业的运作均非以创造私有的财富为目的,所有生产、消费与供给需求关系都不是以市场上的主体基于自由的意愿,通过价格机能对各种物品供需的调节而完成,而是以实现国家所有、社会公有以及国家全面控制并决定关于经济活动中一切基本秩序为目的.这种经济体制使所有产业、事业都是以公共性质而存在的,是为社会大众全体而服务的,这类集体主义式的经济样貌,造成每一件活动都是以公共的性质出现,所有的土地利用关系亦为如此,这类的土地所有权归属与利用关系便属于“公有公用”形态.这样的土地利用关系是无偿的,且因为该地上活动并没有自行结束的问题,所以也是没有特定期限的,而所有土地只能基于政府的决定替换使用主体,无从由使用权人自行转让,这便是当时土地的“三无”特征.

70年代晚期改革开放以后,国家开始开放外国资本进入国内进行产业的投资,各种在当时国家所缺乏的技术与资金均得自外国进入,同时,经济活动中出现许多以获取私人利益,可以由私人保有营利财产的产业,且国有澳门金沙平台网址员工亦得因增加产量而得到利润,生产、消费与供给需求关系开始由市场上的主体基于自由意愿,通过价格机能对各种物品供需的调节而完成.但是,过去以无偿方式供应的土地使用权,无法对开始出现私目的或可营利的地上活动及用地关系继续无偿使用,向土地使用者收取一定的费用,便成为当时发展上的重要转折.最终出现了一种由国家新创设的“出让土地使用权”,其所具有的有偿、有期限及可以移转交易特性,使它成为符合自由市场规则的一种土地使用权利.不过,早期经国家划拨的用地权利,仍然存在于国家各地,且因为其无偿使用的特征,权利人以其作为进行各种产业活动及商业交易的要素及主要标的时,可以享有以极低成本获取极高利润的机会,这现象造成出让土地使用权向划拨土地使用权流转,使本质上具有公共目的及一定公益性特色的公用土地渐渐以不正确、不规范的方式变成可以交易、供作商业利用的土地使用权.其结果就是,两种原初性质与目的显然不同,代价不同的土地使用权,却在经济意义上有着同样的效益,产生严重的制度混淆与错乱,并造成许多因土地产权变更而导致的腐败问题.

在两类土地无法建立良好的区别隔离制度之前,土地使用权的性质与特征,究竟应该是有偿还是无偿的准则,应该自其地上利用该土地的关系来决定.本文考察所有划拨土地使用权的利用状况及相应的法律条文,发现其应该分为四类使用的类型,分别是政府机关及军事用地、道路交通基础设施用地、非营利性公共事业用地,以及国有或公有澳门金沙平台网址,及以获取利益为基本存在原因的第四类用地.由于该四类型土地使用权利分散杂乱,本文亦依其在性质、特征、法律上的概念及利用关系的原理,将其归纳为三类基本上有相近特征、相同或近似的法律原理的三种路径,并以这三种路径评估所有使划拨土地使用权变更为出让土地使用权的所有流转方式规范是否妥适合宜,不致违反相关的理论与法律上的规则.此三种路径分别是关于公务及公用、公共利益的事务,其所使用的土地应该维持无偿、无期限及无流转交易可能的三无特征用地;而以支付一定费用取得国家提供的劳物或物品,其交易不存在累绩财富的性质,具有公益性的事业用地,则需视该公共事业是否有市场上私部门的供应者出现,而决定其事业在公或私方面的性质,从而分别决定其用地权利究属系于公用或私用关系.最后,关于国有澳门金沙平台网址的一切土地使用权,则应该以得以进行市场交易性质的土地使用权关系为主,并应该对用地负担成本,得以交易或处分该土地权利,以提供该国有澳门金沙平台网址应有的市场商业价值及灵活性.

第五篇房地产法论文范文格式:物权登记错误救济论

物权登记错误,受害当事人可以通过更正登记、异议登记和损害赔偿等多种途径寻求救济.我国现行的物权登记错误救济制度没有很好地考虑与相关制度的衔接,法律规则不具有可操作性,不能为受害当事人提供充分及时的救济.目前学者对物权登记错误救济制度的基础理论研究薄弱,对本土资源关注不够,不能为制度设计提供明确的方向,不能为司法实务提供公正的解决问题方案.为此,本文结合我国实践中发生的案例,采用功能分析和成本效益分析的方法,对物权登记错误救济制度作进一步的研究.全文除引言和结论外,共分四章.

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第一章是物权登记错误救济原理.该章主要阐述了物权登记错误救济的涵义、性质和价值目标,为下文具体救济制度的研究奠定基础.物权登记错误是指登记簿上所记载的事项与真实权利状态不一致,包括未正确登记、应登记而未登记和不应登记而登记三种类型.物权登记错误救济是对因物权登记错误而合法利益受损的当事人提供的救济,包括私力救济和公力救济.物权登记错误救济的性质取决于物权登记的性质,还受制于物权登记的审查模式.物权登记是民事主体实现物权变动的公示方法,也是国家对物权进行管理的重要手段.物权登记的审查模式不仅要考量私人的成本和收益,而且还要考虑国家的成本和收益.简单的形式审查或实质审查无法解决登记机构所要面对的复杂情形,折衷主义从现实主义出发,具有相对的实用性和合理性.物权登记不仅有登记权利人与登记义务人之间的私法关系,而且还有登记申请人与登记机构之间的公法关系,物权登记错误必须考虑民事救济和行政救济两种不同的路径.我国长期以来把物权登记视为行政行为,把物权登记错误纠纷视为行政纠纷,忽视了物权登记错误民事救济的必要性和重要性.我国立法应当强化民事救济的功能,限制行政救济的适用范围.

物权登记错误救济的价值目标就是合理分配物权登记错误的风险,确立真实权利人与交易第三人之间的利益冲突规则.物权登记错误并不当然优先保护交易第三人,而是要区分不同的情况.由于社会需求、价值观念和文化传统等因素的不同,各国实现物权登记错误救济价值目标的模式呈现多样化的特点.德国实行登记公信力模式,侧重对善意第三人的保护.瑞士采用不动产善意取得模式,平等对待善意第三人和真实权利人.法国创设表见继承人和表见所有权人模式,力图保护交易第三人的利益.日本实行类推适用虚假表示行为模式,侧重对真实权利人的保护.美国存在产权保险模式,通过市场机制保护交易第三人.澳大利亚贯彻登记赔偿基金模式,通过赔偿基金保护真实权利人.我国《物权法》没有采纳德国的登记公信力模式,也没有采取瑞士的不动产善意取得模式,而是创造了动产与不动产一体化的善意取得模式.该模式尊重了我国物权登记的现状,符合我国的立法传统,解决了登记动产的善意取得问题,与现行夫妻财产制度也保持了一致.登记物权善意取得与登记机构对行政相对人信赖利益的保护方式紧密相关.我国《物权法》规定了登记物权的善意取得,这有利于促使行政法治观念的转变.在登记物权符合善意取得构成要件的情况下,登记机构就不能撤销物权登记,而是要对行政相对人的信赖利益采取存续保护.

第二章是物权登记错误的更正救济.该章首先试尝运用请求权的思维,解读依申请的更正登记,然后对依职权更正登记的价值、事由和程序进行探讨,最后分析更正登记的诉讼救济途径.依申请的更正登记要区分登记权利人申请的更正登记和利害关系人申请的更正登记.登记权利人、利害关系人向登记机构申请更正登记的权利被称为更正登记申请权.利害关系人申请更正登记,需要登记权利人的同意.利害关系人对登记权利人所享有的请求其同意更正登记的权利,被称为更正登记请求权.更正登记请求权的性质与其法律依据有密切的关系,各国的规定并不相同.在债权形式主义立法下,真实权利人所享有的更正登记请求权可作为排除妨害请求权的一种特殊类型.更正登记请求权作为物权请求权,不适用消灭时效.登记名义人符合取得时效的要件,终局地取得登记权利,更正登记请求权因此受到限制.更正登记请求权还受权利失效的制约,更正登记请求权人在相当期间内不行使其权利,依特别情势足以使义务人信任其不再行使此权利的,基于诚实信用原则不得再行使.更正登记请求权的行使要遵守合法的原则,不能规避国家强制性规定.

物权登记错误不能反映真实的物权状态,影响国家管理目标的实现.登记机构在当事人未申请的情况下,基于特定的事由可以依职权更正登记,这是依法行政原则的要求.德国依职权更正登记是当事人依申请更正登记程序不能实施或达不到效果时的补救性程序.日本将依职权更正登记局限于出于登记官的过失所致的错误或遗漏.根据瑞士法,凡是当事人可以申请更正的事项,只要其没有申请,登记机关都可依照一定程序依职权予以更正.在我国台湾地区,纯系当事人申请过程中的过失所导致的错误,登记机关也可以依职权更正登记.在依职权更正登记的法定事由上,应当采取谨慎的态度,避免公权力对私权利的过多干涉.我国未来立法应当规定,登记错误出于登记人员的过错,有证明文件可以查实的,或当事人怠于申请更正登记,有损国家、社会或他人利益的,登记机关可以依职权更正登记.为防止依职权更正登记的滥用,还需设置核准程序和通知程序,力争在公益目标和私益目标之间寻求平衡.

更正登记的诉讼救济途径必须区分对更正登记申请权的救济和对更正登记请求权的救济.更正登记申请权受到侵害,登记机构无正当理由不受理更正登记申请,或申请符合更正登记条件,登记机构拒绝更正登记的,可以通过行政诉讼予以救济.更正登记请求权受到侵害,登记名义人不为利害关系人人出具同意更正登记的证明材料,利害关系人可以通过民事确权之诉予以解决.这符合更正登记请求权私权的本质,与物权登记公定力并不矛盾,较好地处理了证据审查与司法审查的关系,在实践中已经逐步得到认可.由于我国的特殊国情,现行土地确权纠纷是通过行政裁决和行政诉讼予以解决的.行政附带民事诉讼或民事行政二审合一诉讼不区分救济的对象,导致诉讼程序的混乱,不具有可行性.法院应当为当事人提供必要的诉讼指导,选择合适的诉讼救济路径.


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第三章是物权登记错误的异议救济.该章从异议登记的价值出发,探讨异议登记的程序,进而指出异议登记的效力.德国的异议登记以保护真实权利人为出发点,警示交易第三人.日本的异议登记以保护交易第三人为出发点,间接保护原权利人.虽然两国异议登记的价值目标并不完全一样,但都将对善意第三人的保护与真实权利人的保护有机结合起来,起到了临时救济的作用.异议登记与查封登记都属于限制登记的范畴,但也有相当的区别.异议登记是更正登记的辅助机制,其目的直接指向更正登记,而查封登记是诉讼法上的保全措施,其目的直接指向诉讼请求.查封登记能否取代异议登记是立法选择的问题,取决于相关的制度设计和现有的社会需求.我国《民事诉讼法》中财产保全条件和程序过于严格,不能满足异议登记临时救济的特点,不能用查封登记替代异议登记.

我国《物权法》把不能进行更正登记作为申请异议登记的前置程序,采纳的是单方申请的异议登记.为维护登记名义人的利益,异议申请人应当提供适当的担保.在德国,土地登记局发现自身行为违法造成登记错误,可以依职权 异议登记.在登记申请运行终结前,对同一权利又申请另一登记的,为了有助于先提出的申请,土地登记局也可依职权 异议登记.虽然我国《物权法》没有规定依职权的异议登记,但应当允许登记机构基于特定的事由依职权进行异议登记.由于我国现行登记制度介于权利登记制与托伦斯登记制之间,异议登记的效力不能简单移植德国的做法.具体而言,异议登记期间,登记名义人处分物权申请登记的,登记机构应当暂缓 ,但可以 预告登记.异议登记与正在 的本登记效力冲突,登记机构应当中止 本登记,并书面通知申请人.异议登记后,仍可进行查封登记,但不能强制执行异议登记的财产.异议登记期间届满,异议登记申请人不起诉、人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的,登记名义人可以申请注销异议登记.

第四章是物权登记错误的赔偿救济.该章主要解决物权登记机构登记错误的赔偿责任问题.物权登记机构赔偿责任的性质取决于登记机构的性质,还与赔偿金的来源有很大关系.我国现行登记机构的赔偿责任属于国家赔偿,适用违法归责原则.如果将来我国登记机构改制为自筹经费的事业单位,设置赔偿基金,其赔偿责任就是民事赔偿,适用过错归责原则.对于当事人不依托登记机构的协助就无法认定真伪的申请材料,登记机构负有严格的审查义务.对于其他申请材料,登记机构负有必要的谨慎审查义务.登记机构的违法登记行为与损害后果之间存在因果关系是其承担赔偿责任的前提,在司法实践中应当综合考虑行政赔偿的因果关系和民事赔偿的因果关系.我国现行登记机构赔偿责任的范围只限于受害人的直接财产损失.由于登记机构向民事侵权人的追偿机制在我国现行法中缺乏制度保障,受害人应当先要求民事侵权人承担赔偿责任.受害人可以同时提起民事赔偿诉讼和行政赔偿诉讼,在民事赔偿诉讼终结前,先中止行政赔偿诉讼.受害人还可以民事侵权人为第三人提起行政赔偿诉讼,法院直接判决民事侵权人承担赔偿责任,登记机构承担补充责任.确定登记机构赔偿的数额应充分考虑登记机构在损害后果发生过程中所起到的作用等因素.登记机构因过失没有审查出虚假的申请材料,造成登记错误的,承担按份额的赔偿责任.登记申请人与登记机构工作人员恶意串通,造成登记错误的,登记机构承担全部赔偿责任.

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